Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Yapılan Yasal Düzenlemeler
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu öncesi döneminde kira bedelinin belirlenmesi hakkında birden çok düzenleme meydana gelmişti. İlk olarak 818 Sayılı Borçlar Kanunu döneminde kira bedelinin belirlenmesi hakkında özel bir kanun hükmü bulunmamaktaydı. 818 Sayılı kanunda sözleşme serbestisi ilkesi hâkim olmuş ve kira bedeli belirlenmesi hakkında herhangi bir düzenleme yer almamıştır . Bu kapsamda taraflar gabin, kamu düzen ve ahlakına aykırılık halleri haricinde kira bedelini belirlemede tamamen serbestti . Bu durum genelde dar gelirli durumda olan kiracıları, gerek dönemin ekonomik durumu gerek konut ihtiyacının artması ve konut sayısının kısıtlı olması sebebiyle zor durumda bırakıp, temel hak olan barınma hakkını tehlikeye atmıştır. Bu nedenle 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun yürürlüğe girmişti . GKHK’ da konut, çatılı ve çatısız işyeri ayrımı yapılmamıştır. GKHK’ nun 1.maddesinde ‘’ Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin ‘’ belirtilen yerlerdeki kira sözleşmelerinde GKHK’ nun uygulanabileceği belirtilmiştir. GKHK 2. ve 3. Maddesinde sözleşme serbestisini sınırlayan kira bedelini düzenleyen hükümler getirilmişti. Getirilen düzenlemede, rayiç bedeller dondurulmuş, rayiç bedellerin belirlenmesi için belediye encümenlerine yetki verilmiş ve kiraya verenin fesih hakkı sınırlandırılmıştı . GKHK’ nun 2. ve 3. Maddesinin emredici nitelikte olması sebebiyle gayrimenkullerin değerlenmesi ve gelişen ülke ekonomisine rağmen kiraya verenler kira artışında bulunamıyordu. Anayasa Mahkemesi önüne gelen bu durum karşısında bahse konu maddeler mülkiyet hakkının özüne dokunması, kanun maddelerinin norm hiyerarşisinde en üst olan anayasaya aykırı düzenlemeler olması sebebiyle iptal edilmiş hükümler yürürlükten kaldırılmıştır . Anayasa Mahkemesinin iptal kararı ile kanunda boşluk oluşmuştu. Yeni kanun düzenlenene kadar yargı kararları ve içtihatlar ile çözüm bulunmuştur. Yasal boşluk döneminde çıkan 1964 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı boşluğu kapatmıştır. Bu karar kapsamında hâkim önüne gelen uyuşmazlığı çözerken Medeni Kanun’un 1. Maddesi hakime yol gösterecektir. Yargıtay kira bedelinin belirlenmesi için uzman bilirkişilerce tespit edilecek rayiç bedel, temel haklar ve nesafet ilkesine uygun karar verilmesi gerektiğine hükmetmiş. Ayrıca kanunda düzenlemesi olmayan kira tespit davasının uygulamasını zımni olarak düzenlemiştir . Medeni Kanun 1.Maddesi çerçevesinde hâkimin hak ve nesafet ilkesine uygun rayiç bedel belirlemesindeki rayiç bedel, belirli çevrede ( yakın çevre/ benzer nitelikte olduğu kabul edilen yerler), düzenli ve devamlı olarak oturanların emsal kira bedellerine oranla inceleme yapılarak bulunan bedel olarak kabul etmiştir . Yargıtay’ın yasal boşluk dönemindeki kararlarında gördüğümüz bir diğer uygulamada eski kiracı indirimi olmuştur. Bu kararlar eski düzenli şekilde oturan kiracıyı bir nevi yeni kiracıya kıyasla daha avantajlı olması sağlanmaya çalışılmıştır ancak yüksek enflasyon sebebiyle amaçlanana pek ulaşılamamıştır. Bahse konu yasal boşluk dönemi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na getirilen kira sözleşmeleri bölümünün konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri adlı ikinci kısmında M.344 Kira bedelinin maddesi ile çözüme kavuşturulmuştur.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Getirilen Kira Bedeli Belirlenmesine İlişkin Temel Esaslar
6098 Sayılı Kanun Kira hükümlerini üç bölüm altında toplamıştır . Kira bedelinin belirlenmesi hükümleri Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri adlı ikinci bölüm altında olup, bu nedenle sadece bu kapsamdaki sözleşmelere uygulanabilecektir. TBK’ nın kira bedelinin belirlenmesi hakkındaki TBK M.344 hükmünün işlemesine geçmeden önce, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun aralarında kira bedelinin belirlenmesi (TBK M.344) ve ilgili maddesinin de (TBK M.345) aralarında bulunduğu (Ertelenen Hükümler, M. 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354) hükümlerin uygulanması 8 yıllık süre boyunca “Kiracının, TTK kapsamında tacir olarak sayılan kişiler ve özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında’’ olan kira sözleşmeleri için ertelenmişti . Erteleme süreci içerisinde taraflar arasında uyuşmazlık olması durumunda ilk önce kira sözleşmesi hükümlerine bakılacağını, eğer orada bir çözüm bulunamazsa, Mülga Kanun 818 Sayılı TBK ’nın uygulanacağı belirtilmektedir. Ancak kira bedelinin belirlenmesi hakkında mülga kanunda bir düzenleme olmadığı için, GKHK kanun döneminde oluşan Yargıtay içtihatları ile karar verileceği belirtilmiştir . 1 Temmuz 2020 tarihi ile süre dolmuş olup artık bahsi geçen işyeri kiralarında da hükümler uygulanmaya başlamıştır. (Günümüz tarihi ile uygulanmaktadır) Öteki taraftan, konut kiraları için kanun yürürlüğe girdiği andan itibaren ileriye etkili olarak bahsi geçen hükümler uygulanmıştır.
Bu kapsamda; TBK M.344 nezdinde; konut kirası sözleşmelerinde, tarafların arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma varsa, TÜFE oranı üst sınır olmak üzere sözleşmedeki oran uygulanır. Sözleşmede TÜFE’yi aşan kısım kısmi geçersiz olarak kabul edilecektir. Taraflar arasında bahse konu anlaşma yoksa, TÜFE’ yi geçmeyecek şekilde taraflar veya hâkim belirler. İşyeri kiralarında 1 Temmuz 2020 tarihine kadar sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında kira bedeli artışını taraflar belirlemekteydi. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kiraları da konut kira artış oranını belirleyen TBK M.344 vd. ile aynı hükümlere tabi oldu.
Yukarıda TÜFE olarak belirttiğimiz üst sınır artış oranı 2019 yılı öncesi dönemde ÜFE olarak uygulanmaktaydı. Üretici Fiyat Endeksi oranlarının çok yüksek kalması sebebi ile yüksek oranda kira artışlarını önlemek için Tüketici Fiyat Endeksi üst sınır oran olarak değiştirilmiştir .
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesinin incelenmesi
Türk Borçlar Kanunu M.343’te ‘’ Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine sözleşmede değişiklik yapılamaz. ‘’ Kanundaki bu hüküm nedeniyle kiracı aleyhine düzenleme yapılamamasının tek istisnası kira bedelinin belirlenmesi olan TBK M. 344 hükmüdür. TBK . 344 sayesinde yenilene kira döneminde, kiracı aleyhine başlangıçtaki kira bedelinden fazla kira belirlenebilmektedir.
1.Taraflar Arasında Kira Bedelinin Artışına İlişkin Sözleşme Olması ( TBK M. 344/1 )
Taraflar arasında yeni dönem kira bedeline ilişkin olarak anlaşma yapmış olması halinde TBK M.344/1 hükmü uygulanacaktır. Kanun koyucu bahse konu hükmünde taraflara sözleşme serbestisi tanımakla birlikte bu serbestiyi kısıtlamıştır. TBK M.344/1’ de ‘’bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.’’ Şeklinde sınır koymuştur. ( TÜFE oranı 2019 yılından önce ÜFE olarak uygulanmaktaydı.) Her ne kadar sözleşme özgürlüğü olsa da kanun koyucu getirdiği üst sınır ile sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı korumaya çalışmıştır. TBK M.344/1 hükmü kiracı lehine emredici bir hüküm niteliğine haiz olduğu söylenebilir. Tarafların sözleşmede TÜFE oranı altında bir artış oranı belirlemesi durumunda sözleşmedeki oran uygulanacaktır. Ancak kararlaştırılan TÜFE oranından yüksek ise, TÜFE’yi aşan kısım geçersiz sayılıp, kısmi geçersizlik durumu oluşacaktır. Kiracının TÜFE’yi aşan kısmı ödemesi durumunda TBK M.77 Sebepsiz Zenginleşme hükmü kapsamında talep edebileceği gibi ayrıca daha sonra ödeyeceği kira bedellerinden de mahsup edebilir . Kanun koyucu ayrıca TBK M.344/ 1’ in son cümlesinde bir yıldan uzun süreli sözleşmelere de birinci fıkra hükmünün uygulanacağını belirtmiştir. Kiraya verenin bir yıldan uzun süreli sözleşmeler yaparak kanunun etrafından dolanmasını engellemiştir. TBK 344/1 son cümlesi öğretide tartışma meydana getirmiştir. Bir görüşe göre; TBK 344/1’in sadece uzama dönemlerinde etkili olacağını ileri sürmüştür. Şöyle ki; uzun süreli kira sözleşmelerinde art arda devam eden kira yılları veya dönemleri için kira artış oranı veya direkt kira bedelleri belirlendiyse, tarafların arasında yaptığı sözleşme hükmü doğrudan geçerli olacaktır . (Örneğin, 3 yıllık kira sözleşmesinde, 2.yıl için ayrı 3. Yıl için ayrı artış oranı veya kira bedeli belirlendiyse TBK M.344 hükmüne bakılmadan geçerli olacaktır.) Bu görüşe göre bedelin veya artış oranının belirlenmesi sözleşme özgürlüğünün sonucudur. Yargıtay dönemindeki sözleşme serbestisi çerçevesinde korunmalıdır. Kiracının ekonomik durumunda esaslı bir değişiklik olması halinde kira belirleme davası değil; sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnası olarak TBK M. 138 kapsamında uyarlama davası açabilecektir . Uyarlama davasının açılabilmesi için, sözleşmedeki edimler arasında aşırı bir dengesizlik olması ve kiraya verenin kiracıyı sömürme kastı olmalı, kiraya veren kiracının saflığından düştüğü zor durumdan yararlanmış olmalıdır. TBK M. 344/1 son cümle hakkında diğer bir yaklaşım ise bir yıldan uzun kira süreli kira sözleşmelerinin kendi içinde de TBK M.344’ün etkili olacağıdır. Bu kapsamda kira süresi içindeki yıllar için belirlenmiş artış oranları TÜFE oranından yüksek ise, kısmı geçersizlik durumu oluşur. Kiracı fazla ödediği kısımları sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edebilir . Kanun koyucunun kira hükümlerinde zayıf olan kiracıya daha koruyucu davrandığını hatırlarsak, uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi içinde de TBK M. 344’ün uygulanacağı görüşü daha isabetli olacaktır.
2.Kiraya veren ve kiracı, yeni dönem kira artışı hususunu sözleşmede kararlaştırmamış olması halinde (TBK M.344/ 2)
Taraflar TBK M.344/1’deki gibi aralarında yeni dönem kira artışı oranında anlaşabilecekleri gibi; kira sözleşmesinde bu müessese hakkında bir düzenlemeye yer vermemişte olabilirler. Bu noktada kira bedelinin belirlenmesi için TBK M.344/2 hükmü yol gösterecektir. TBK M.344/2 ye göre taraflar uzayan kira dönemi hakkında aralarında bir anlaşma olmaması halinde hakim, bir önceki kira yılının TÜFE artış oranını geçmemek üzere kiralananın durumunuda göz önüne alarak kira bedelini belirleyecek . Dikkat etmemiz gereken husus, Kanun koyucu TBK M.344/2 hakime takdir yetkisi vermiş ancak bunu TÜFE oranı ile sınırlamıştır. TBK M.344/2 karşımıza şu örneklerle çıkabilir: taraflar kira sözleşmesini yaparken uzayan kira yılları hakkındaki artış miktarını belirleyen bir hükme yer vermeyebilir. Yani kira sözleşmesinde hiç kararlaştırmayabilir . Diğer bir örnek olarak da, taraflar uzayan kira yıllarında artış yapılacağına dair sözleşmeye hüküm koyması ama artış miktarını belirten bir ibare bulunmaması durumunda da TBK M.344/2 kapsamında kira bedelinin belirlenmesi hakime bırakılacaktır. TÜFE oranında düşüş yaşanması halinde hakim TBK M.344/2 kapsamında kira bedelinin indirilmesine de hükmedebilecektir .

3. 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri (TTK M.344/3)
TBK M.344/3 hükmünce; taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi hususunda anlaşılmış olmasına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her türlü bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılının bedelini hakim belirleyecektir. Hakim kira bedelini belirlerken TÜFE artış oranına, kiralananın durumuna ve çevresindeki emsal kira bedellerine bakarak hakkaniyete uygun olmasını dikkate alacaktır. Tarafların arasında TBK 347/1 hükmü kapsamında kira sözleşmesi yenilenmiş ve 5. Yıl dolmuş durumdaysa, TBK 344/3 kapsamında 6. Yılın kira bedelini hakim belirleyecektir. Buradan bu gibi durumlarda 5 yıllık sürenin başlangıcının sözleşmenin sona ermesi değil, sözleşmenin ilk kurulduğu an esas alınacağı çıkarırız . Ayrıca sözleşme ilişkisi devam ederken de eğer 5 yıllık süre dolmuş ise TBK M.344/3 kapsamında rayiç bedelinin belirlenmesi hakimden istenebilecektir. ( örneğin, 7 yıllık bir kira sözleşmesi yapıldı. 5. yılında kira sözleşmesinin süresinin dolmasına bakılmaksızın hakimden kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir.) Dikkat edilmesi gerek bir diğer husus ise, kanun koyucu TBK M.344/3’ te, TBK M.344/2 de olan hakimin takdir yetkisini TÜFE artış oranı ile sınırlamamış olmasıdır .

4.Tarafların Kira Bedelini Sözleşmede Yabancı Para Üzerinden Yapmış Olması (TTK M. 344/4)
TTK M.344/4 kapsamında, kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırması halinde Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkındaki Kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kira sözleşmesinin başlangıcının üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı belirtilmiştir. Yabancı para kararlaştırılarak yapılan kira sözleşmelerinde, taraflar sözleşmede artış oranı kararlaştırmış olması durumunda da taraflar 5 yıl boyunca artış yapamayacaklar. Yani TBK M.344/1 hükmü kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması halinde uygulanamayacak. 5 yılın sonunda kira bedelini, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve ayrıca bu hüküm kapsamında yabancı paranın Türk parası karşısındaki değer değişikliği göz önüne alınarak hakim hakkaniyete uygun belirleyecek . Hakimin kira bedelini Türk lirası olarak mı yoksa tarafların kararlaştırdığı yabancı para olarak mı belirleyeceği tartışmalı bir husus. Bu konuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin, 21.09.2010 tarihli 2010/14300 Esas, 2010/14709 Kararında ‘’…yenilenen dönemde kira parasının tespitinin istenilmesi halinde, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları kapsamında sözleşme taraflarının açık muvafakatleri bulunmadığı sürece kira parasının TL olarak tespiti gerekir.’’ Şeklinde karar vermiş olup bedelin Türk Lirası olarak tespitinin gerektiğini belirtmiştir . Ancak öğretideki diğer görüş ise TBK M.344/4 ‘ün lafzında hakimin kira bedelini Türk parası olarak belirlemesi gerektiğini ifade etmemiş. Kira bedelini belirlerken hakimden bu konu hakkında sadece yabancı paranın Türk Lirası karşısındaki değer değişikliklerini göz önüne alması istenmiş. Bu nedenle kanunun lafzına bakılması gerektiği savunulmuştur .

Yargıtay kararları ışığında, hakimin kira bedelini belirlerken dikkat etmesi gereken hususlar; rayiç kira bedelleri, kiralanın kullanım şekli ve kiracının kiralananda geçirdiği süre olarak belirtebiliriz. Bu kapsamda daha iyi anlaşılması için rayiç kira bedelinin ne olduğunu tanımlamalıyız. Rayiç kira bedeli ya da bir diğer adı gerçek değer, taraflarla olağan şartlarda yapılmış sözleşmelerde (yazılı/sözlü) belirtilen, taşınmazın ekonomik koşulların normal olması halinde getirebileceği kira bedelidir . Dikkat edilmesi gereken nokta, olağanüstü şartlarda düzenlenmiş veyahut özel şartları bulunan kira sözleşmeleri rayiç bedel belirlemesinde kıstas olarak kullanılmaz.
Hakimin hak ve nesafete ilkesi uyarınca kira bedelini tespit ederken; ilk olarak tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri örneklerini inceler, bilirkişi marifetiyle kiralananın emsalleri tespit edilip mahkeme tarafından incelenir, emsal bedeller sayesinde , dava konusu kiralanan yer ile kira bedeline etki eden nitelikler olan; kiralanın konumu, bulunduğu çevredeki taşınmazlar, kiralanın kullanım şekli(işyeri olarak mı yoksa konut olarak mı kullanıldığı) gibi nitelikler ile kiralanın çevresinde bu niteliklere uyuşan taşınmazların kira bedelleri (yukarıdaki tanımımız kapsamından çıkarımla rayiç kira bedelleri) karşılaştırılır. Rayiç kira bedellerinin bu karşılaştırma için niçin uygun olup olmadığı hakim tarafından somut gerekçelerle açıklanır. Ayrıca dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi durumunda kiraya verene getirebileceği kira bedeli tespit edilmeli, hakim tarafından bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Ayrıca Yargıtay kararlarında belirtilen bir diğer husus; kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim (Eski Kiracı İndirimi) yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekmektedir .

Aslıhan Özturhan
Latest posts by Aslıhan Özturhan (see all)