6098 sayılı TBK ve İçtihatlar ışığında ‘Kira Sözleşmesinin Uyarlanması ve Tespiti Davaları Üzerine’

Covid – 19 pandemisi ile süre gelen engellenemeyen yüksek enflasyonun sonucu olarak ülkemizde konut ve çatılı iş yeri kira bedellerinde fahiş artışlar yaşanmaktadır. Uzun süreli sözleşmelerde eski kiracı, TBK 344. Maddesinin ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.’ Hükmünün korumasında kalmaktadır.  Üretici fiyat endeksinde bir yıllık değişim oranının üzerinde kira artışı yapılamaması, mevcut ekonomik durumda boş olarak kiraya verilen taşınmazların eski kira sözleşmelerinde yer alan emsal taşınmazların  kira bedellerinden kat be kat fazla olması sebebi ile daha fazla kira geliri elde etmek isteyen kiraya veren borçlar yasasından kaynaklanan tüm haklarını kullanmak istemektedir. Bu sebeplerle mevcut enflasyonist ortamda kira uyuşmazlıkları yargıyı oldukça meşgul etmektedir.

Buna istinaden 05/04/2023 tarih ve 32154 sayılı Resmî Gazete ile yayımlanan ‘İCRA VE İFLAS KANUNU İLE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN 37. Maddesi uyarınca kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu dava şartı olarak kanunlaşmıştır ve bu düzenleme 01/09/2023 tarihi itibari ile yürürlüğe girecektir.

TARAFLARIN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DEĞİŞİKLİK YAPMASI

6098 sayılı borçlar yasasında detaylı şekilde izah edildiği üzere tarafların karşılıklı irade beyanları ile kurulmuş olan kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılması kanun koyucu tarafından kısıtlanmıştır.  343. Madde hükmünde ‘Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. ‘hükmü ile kira sözleşmelerinde yapılacak değişiklik, ancak şartlar oluştuğu takdirde kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi ile olacaktır.

Bu hususta tarafların arasında akd ettikleri kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenileniyor olması halinde, sözleşme içeriğinde artış oranına dair düzenleme yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira bedelinin belirlenmesi hususu 6098 sayılı kanunun kabul edildiği 11/01/2011 tarihine kadar 1963 tarihli YİBGK kararı ile içtihat edilmiş olup 344. Madde hükmünün temelini de bu yüksek mahkeme kararı oluşturmaktadır. (YIBHGK 1964/2 E. – 1964/4 K. 18.11.1964)

Kira sözleşmeleri bilindiği üzere karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdendir. Kiraya veren kiralananı sözleşmenin bitiminde kadar teslimle mükellefken, kiracının asıl edimi TBK 313. Maddesi hükmü uyarınca kira bedelini ifa etmektir. Kira bedelinin 344. Madde uyarınca hâkim tarafından BELİRLENMESİ HARİCİNDE ‘sözleşme borçlusunun edimini ifa etmesi dürüstlük kuralına göre borçludan istenemeyecek olması halinde sözleşmenin borçlusu sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. (TBK 138)

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI

Türk hukukunda tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla, içeriği kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirlenmiş her sözleşmenin kurulacağı kabul edilmiştir. Taraflar kural olarak sözleşmeden dönme, cayma hakkını özgürce belirleyebileceği gibi 6098 sayılı kanunun saydığı haller ile de borç ilişkisinin sona ermesini isteyebilir. Buna istinaden Türk Borçlar Kanunun üçüncü bölüm birinci ayrımında sayılan ‘Sona Erme Halleri’ başlıklı 131 ve devamı hükümlerine dikkat çekmek gerekir.

Bu hallerden birisi olan Aşırı İfa Güçlüğü 138. Madde hükmünde düzenlenmiş ve madde hükmü öğretide kabul edildiği üzere İşlem Temelinin Çökmesi Kuramına göre vücut bulmaktadır. Zira işbu madde hükmü imkansızlıktan farklı olarak aşırı ifa güçlüğüne dayanmakta ve hukuki işlemin üzerine inşa edildiği dönemdeki şartların öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir şekilde değişmiş olması ve bu şartların 4287 sayılı TMK 2. Maddesi ile düzenlenen dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirildiğinde edimin ifasının borçludan istenemeyecek durumda olması halinde, sözleşmenin borçlusu sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Yukarıda izah edildiği şekli ile kira bedelinin uyarlanmasında sözleşme borçlusunun kim olduğu ve beklenmeyen hal nitelemesi hususları önem kazanmaktadır.

  • Karşılıklı borç doğuran sözleşmelerde sözleşmenin tüm taraflarının borçlu olduğunun kabul edilmesi gerekir. Kiraya veren kiralananı teslim etme borcuna, kiracı ‘kira bedelini ödeme, özen gösterme edimlerine riayet etmekle yükümlüdür.
  • Kurulmuş bir sözleşmede sonradan ortaya çıkan bazı olgular nedeniyle değişiklik yapılabilmesi, bugün çağdaş tüm hukuk sistemlerinde kabul edilen, beklenmeyen hâl (emprevizyon) veya clausula rebus sic stantibus kuramının koşullarının gerçekleşmiş olması hâlinde mümkün görülmektedir. Bu kuramın, borçlunun şartları ne olursa olsun mutlaka akde sadık kalmasını zorunlu gören, bir bakıma artık eskimiş olarak nitelendirilebilecek ahde vefa veya pacta sunt servanda kuramını sınırlamak için konulduğu benimsenmektedir. Beklenmeyen hâl kuramı, şöyle açıklanmaktadır: “Akit yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar önemli surette değişmişse taraflar akitle bağlı olmamalıdır. Buna “clausula rebus sic stantibus” (beklenmeyen hâl şartı) denmektedir. Bu görüş öğretide “emprevizyon teorisi” adıyla anılmaktadır. Öğretide, sözleşmenin, yapıldığı andaki durumun değişmeyeceği şeklindeki bir zımni kabul ile yapıldığı, aynen uygulanmasının taraflarca bu zımni şarta bağlı tutulduğu varsayılmaktadır (Tekinay, Selahattin Sulhi/Akman, Sermet/Burcuoğlu, Haluk/Altop, Atilla : Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7.Bası, İstanbul 1993, s.1005).

Madde hükmü ile sözleşme borçlusu olan kiraya verenin mevcut ekonomik koşullarda kira bedelinin emsal bedellere göre belirlenmesini hâkimden isteyebileceği kanunun metninden anlaşılabilmektedir. ANCAK yargıtayın bu konudaki uygulaması AÇIK VE NETTİR.

2017/2308 Esas sayılı 14.09.2021 tarihli HGK kararında mukayeseli hukuk açısından değerlendirme yapılmış ve mehaz kanunlardaki uygulamaklar ile clausula rebus sic stantibus ilkesi ile işlem temelinin çökmesi kuramının sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması şartı ile kabul edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

İlgili karar içeriğinde;

‘Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; sözleşme imzalanırken mevcut olan denge, sonradan objektif olarak bozulmuşsa ve bu bozulma sonucunda taraflardan birinin sözleşmeyi ifa etmesini beklemek dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaksa işlemin temelinden çöktüğünün kabul edilmesi gerektiği, somut olayda kredi çekilirken JPY nin efektif satış kuru 1,2038 iken, dava tarihinde %100’ün üzerinde artışın gerçekleştiği, diğer yabancı para birimlerinde ve enflasyon değerlerinde böyle bir artışın söz konusu olmadığı, tüketicinin basiretli tacir gibi hareket etmesinin beklenemeyeceği de gözetildiğinde uyarlama koşullarının oluştuğu, bu nedenle uyarlama koşullarının oluştuğu yönündeki direnme uygun bulunarak miktar yönünden inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği yönünde ileri sürülen görüş, yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. O hâlde, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.’ 

Her ne kadar bu kararın konu olduğu uyuşmazlığın taraflarının tacir olduğu ve 6183 sayılı TTK 18/2 Maddesi uyarınca ‘Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir’ hükmünün etkili olduğu düşünülse de TBK 318. Maddesinden beslenen kira bedelinin uyarlanması talebinin genel hükümlere tabi olduğu ve bu sebeple özel hükümlerden beslenen kira sözleşmelerinin ‘belirlenmesi’ müessesi ile karıştırılamaması gerektiğini hatırlatmak gerekir.

Aksi kabulde kanun koyucu TBK 344. Madde hükmü ile dava şartı olarak öne sürdüğü 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerine özgülediği ‘emsallere, hak ve nefaset ilkesine göre sözleşmenin belirlenmesi hükmüne aykırı hareket etmiş olup, 344/3 hükmünün uygulanmasına gerek kalmayıp madde hükmünün kadük hale geleceğinin kabul edilmesi gerekir. Zira öğreti ve içtihada göre kira bedelinin uyarlaması davasının açılabilmesi için bir süre şartı gerekmiyor olup beklenmeyen hâl kavramının ortaya çıkmış olması yeterlidir.

Tüm bu arz ve izah edilen sebepler ile yargıtayın ve mehaz hukuk uygulamalarına dayandırılan tespitlerle, mevcut ekonomik koşullar ile adeta talep patlaması yaşayan kira uyuşmazlıklarından olan sözleşme bedelinin emsallerine riayet ederek belirlenmesi hususunun kiraya veren lehine TBK 318. Madde hükmü ile uygulama alanı bulamayacağı kanaatindeyim.

Ahmet Yavaş
Latest posts by Ahmet Yavaş (see all)