6325 sayılı ‘Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 05/04/2023 tarih ve 32154 sayılı Resmî Gazete ile yayımlanan ‘İCRA VE İFLAS KANUNU İLE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN 37. Maddesi uyarınca 6325 sayılı kanuna eklenen 18/B-a hükmü ile kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu dava şartı olarak kanunlaşmıştır.

Günümüzde kiraya veren – kiracı uyuşmazlıklarının had safhada olması, kira uyuşmazlıklarında görevli merci olan sulh hukuk mahkemelerinin 2022 yılındaki dosya esas sayısına 2023 altıncı ayından ulaşmış olması ile mevcut husus üzerine düzenleme gelmesi kaçınılmaz bir hal almıştır. Kira hukuka dair uyuşmazlıkların zorunlu arabuluculuk sürecine tabi tutulmuş olması mevcut sorunların çözümü için yeterli olacak mı bunu zaman gösterecek, ancak bu düzenleme ile yeni sorunların ortaya çıktığı kesin.

Zorunlu arabuluculuk toplantısında tarafların kendi hür iradeleri ile belirledikleri yeni kira bedelinin 6098 sayılı kanununun Geçici 2. Maddesinde yer alan ‘Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. ‘Hükmüne aykırı şekilde %25 artış kısıtlamasından fazla olması halinde arabuluculuk kabul tutanağının yetkili sulh hukuk mahkemesinden ‘icra edilebilirlik şerhi alıp alamayacağı hususu;

İzah etmek gerekir ki, Arabulucu tarafından düzenlenen protokol, bir arabuluculuk kararı olarak kabul edilir. Bu kararın icra edilebilirlik şerhi alabilmesi için resmi bir prosedür izlenmelidir. Arabuluculuk kararı icra edilebilirlik şerhi alabilmesi için mahkemeye başvurulmalıdır. İcra edilebilirlik şerhi almak için arabuluculuk kararının mahkeme tarafından onaylanması gerekmektedir. 18/B kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Bahsedildiği üzere tarafların üzerinde serbest iradeleri ile anlaştıkları protokolün Sulh Hukuk mahkemesi hâkimi tarafından onaylanmaması halinde kararın icrası mümkün değildir. Bu suretle arabuluculuk görüşmesinde kiracının tahliye korkusu ile kira bedelini kiraya verenin istediği tutarda yani mevcut yasal artış oranı olan %25 üzerinde arttırması ve bunun kabul tutanağı olarak düzenlenmesi halinde icra edilebilirlik şerhini yetkili sulh hukuk mahkemesinden alabilirimi?

Bu hususta 6098 sayılı Borçlar Yasasına eklenen geçici madde hükmü çok açık, ‘’ Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.’’ Hükmüne istinaden yüzde yirmi beş üzerinde yapılan artış ile kurulan sözleşme GEÇERSİZDİR.

Her ne kadar bu geçici hükmün emredici kural olmadığını, kiraya veren malikin Anayasanın 35. Maddesinde koruma altına alınan mutlak mülkiyet hakkından kaynaklanan ‘yararlanma’ ve mülkiyetinde bulunan eşya üzerinde dilediğince ‘tasarrufta bulunma’ hakkını kısıtlayacağı ve bu sebeple 6098 sayılı TBK 26. Maddesi ile düzenlenen sözleşme serbestisi ilkesi gereğince tarafların açık iradeleri ile anlaştıkları tutanağın kabul edilebilir olduğu iddia edilebilir.

Sonuç olarak şahsi kanaatim, tarafların her ne kadar açık iradeleri ile kabul ettikleri bir anlaşma olsa da kanunun geçici madde ile getirdiği kısıtlamanın kapsamının oldukça geniş olması sebebi, hatta TBK 344 hükmü ile getirilen azami artış oranı tutarının süreli olarak daha kapsamlı şekilde kısıtlanması sebebi ile karşılıklı anlaşılan protokolde aynı kira sözleşmesi ile yeni kira bedeli olarak bir önceki kira döneminde ödenen bedelin %25 üzerinde artış yapılması bu sebeple taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uygun hareket edilmemesi sebebi ile protokolü geçersiz kılacak bu sebeple icra edilebilirlik şerhi alamayacaktır.

Bu sebeple her ne kadar arabulucunun görevi tarafların arasındaki uyuşmazlıkta yargıda bulunmak ve aradaki ihtilafı re’sen değerlendirme olmasa da bu hususta hem görüşmeler sürecinde hemde protokolde taraflara izah edilen hususu hatırlatmalarında fayda olacaktır aksi durumda icra edilebilirlik şerhi alamayan görüşmeler neticesinde yargılama sürecinin ve dosya sayının azalmayacağı malumdur.

Ahmet Yavaş
Latest posts by Ahmet Yavaş (see all)