Konut ve Çatılı İş yeri kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 339 ve devamı hükümlerinde düzenlenme alanı bulmuştur. Buna göre sözleşmenin kiralananın konut ve çatılı iş yeri olması ve sözleşmenin süresi 6 ay ve daha uzun olması durumunda bu sözleşme özel hükümlere (339 vd.) tabi olacaktır.

Özel hükümlere tabi olan kira sözleşmelerinde taraflar arasında takdir edilen sürenin sona ermesinden en az on beş gün önce kiracı tarafından kiraya verene en az on beş gün önce kiracı tarafından kiraya verene fesih iradesi yazılı olarak bildirilmediği takdirde yazılı olarak bildirilmediği takdirde kira sözleşmesi aynı koşullar ile bir yıl için uzatılmış sayılır. Kanun koyucu bu hususu 347. Madde hükmünde açıkça düzenleyerek genel hükümlerde yer alan 327. Madde hükmü ile karıştırılmamasını ve belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona ermesi akabinde yine belirli süreler ile (birer yıl) uzamaya devam edeceğini izah edilmesi amaçlanmıştır. Yani taraflar arasında 6 aydan uzun süreli konut kira sözleşmesi akd edilmesi ile kiracı sözleşmeyi devam ettirme arzusu içerisinde ise tarafların arasında yeni bir sözleşme keşide edilmesine gerek kalmaksızın sözleşmeyi uzun bir süre 1’er yıllık süreler ile devam ettirebilmektedir. Peki aksi durudma yani tarafların arasında mevcut kira akdi devam ederken tarafların aynı şartlarda yeni bir kira sözleşmesi akd etmesi durumunda kiraya verenin dava haklarını neye istinaden kullanacağı hususu merak edilmektedir.

Bu konuda yargıtayın ilke görüşleri ve müstakar içtihatlarından yola çıkarak çıkarım yapılabilmektedir. Yargıtay bu hususta TBK 347 yani kiraya verenin koşul göstermeksizin tahliye dava hakkı için farklı, TBK 344 kira parasının belirlenmesi hususunda ayrı görüş belirtmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/5411 Esas, 2018/11236 Karar, sayılı ilamında dikkat çekilen bu hususa göre tarafların arasında devam eden kira sözleşmesi devam ederken yeni bir kira sözleşmesi akd etmeleri durumunda dahi kira parasının tespiti davalarında hak ve nefaset dönemi olarak belirlenen 5 yıl baremini ilk sözleşme tarihi itibari ile hesaplanmaktadır. Tabi bu hususun şartları mevcuttur. Buna göre;

Yenileme sözleşmesi ile esas sözleşmenin esaslı unsurlarının aynı olması,

Yenileme sözleşmesi ile esaslı sözleşme arasında yalnızca kira parasının farklı olması,

Yenileme sözleşmesinde belirlenen kira parasının emsallerine uygun olarak belirlenmemiş olması

Yani izah etmek gerekirse 01.01.2017 tarihli ve 500 TL bedelli kira sözleşmesinin (esaslı sözleşme) tarafları 07.08.2020 yılında esaslı unsurları aynı olan 800 TL bedelli bir kira sözleşmesi daha akd etmeleri durumunda yenileme sözleşmesinin kira parasının yenileme tarihindeki emsallerinden düşük olması durumunda kira parasının tespiti ölçütünde sözleşmenin başlangıç tarihini esas sözleşmenin başlangıç tarihinin 01.01.2017 tarihi olduğu kabul edilmektedir.

Ancak TBK 347. Maddesi ile düzenlenen kiraya verenin ‘sebep göstermeksizin’ tahliye hakkını kullanabilmesi için dava hakkının kira sözlşemesinin onuncu uzama yılını doldurması ile bildirim yolu ile sözleşmeyi fesih etmesi gerekmektedir. Bu feshin geçerli bir fesih olması için kira sözleşmesinin 10. Uzama yılını doldurmuş olması şarttır. Fesih iradesinin sulh hukuk mahkemesi tarafından hukuka uygun olması durumunda sözleşmenin başlangıç tarihi oldukça önem arz etmektedir. Yargıtayın ilke görüşlerinde tarafların arasında esas sözleşme devam ederken yenileme sözleşmesi yapılması durumunda 10 yıllık sebep göstermeksizin tahliye dava hakkı süresinin yenileme sözleşmenin sona erdiği tarih ile başladığını içtihat etmektedir.

Burada görüldüğü üzere içtihat makamı tarafından aynı hususta TBK 344 ( kira parasının belirlenmesi) ve TBK 347 (kiraya verenin sebep göstermeksizin tahliye dava hakkı) arasında iki farklı uygulama görülmektedir. Bu farklılığın sebebi ve uygulamaya tezahürürü tarafların sözleşmeye karşı ifa borçlarından ve edim dengeleri ile izah edilebileceği kanaatindeyim.

Kira sözleşmeleri karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdendir. Kiraya verenin kiralananı, sözleşmenin sonuna kadar tahsis etme borcu bulunurken kiracının kira parasının ödenmesi asli edimidir. Buradan hareket ile kiraya verenin sözleşmeden duyduğu faydanın ‘maddi mal varlığına’ dayandığı ve mülkiyet hakkının tasarrufta bulunma ilesinden kaynaklanmaktadır. Kiracının ise sözleşmeden duyduğu faydanın ‘barınma hakkı’ olduğu doktrinde kabul edilmektedir.

İşte içtihat makamının az yukarıda izah edilen dava haklarında sürenin başlangıç tarihinin tayinini iki madde hükmüne göre de farklı yorumlamasındaki temel dayanağın bu olduğu kanaatindeyim. TBK 344 hükmüne göre kira parasının belirlenmesi hususunda, 5 yılı aşan ve 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira parasının hak ve nesafet ilkesi uyarınca emsallerine göre belirlenmesinde kiraya verenin davadan duyduğu menfaatin yine mal varlığında dayandığı açıktır.

Kiracının işbu davadan doğan edim yükümlülüğü ise kira parasını emsallerine göre daha yüksekten ödenmesi olduğundan kiracının bu davadan doğan edimi kira parasının emsallerine uygun ödenmesi (malvarlığından) kaynaklanmaktadır.  Burada kiraya verenin ve kiracının davadan doğan menfaatlerinin dengede olduğu, sözleşmeden kiracının aşırı yararlanmaması adına ve kiraya verenin sözleşmeden doğduğu menfaatin emsalleri ile aynı seviyeye getirilmesinin sözleşmenin her iki tarafına da aynı şartlarda yük yüklediği anlaşılmaktadır. Zira davanın sonucunda sözleşmenin feshine, kiralanan mecurun tahliyesine karar verilecek bir husus olmayıp yalnızca kira parasının serbest şartlarına getirilmesi konu edilmektedir. Bu suret ile esas sözleşmenin başlangıç tarihinin kabul edilmesi kiraya verenin sözleşemeden doğan menfaatinin korunabilmesi adına önem arz etmektedir.

Ancak ‘sebep göstermeksizin’ tahliye dava hakkında sürenin yenileme sözleşmesinden itibaren başlamasının sebebinin ise mezkur davanın sonucunda tahliye tehditinin bulunması, davanın sonucunda kiracının ‘barınma hakkının’ tehdit edilmesi nedenleri ile 344 hükmünün aksine dava açma süresinin başlangıç tarihinin yenileme sözleşmesi ile sıfırdan başlanması hukuk sistemimize göre lehine yorum yapılması gereken kişi konumunda olan ‘kiracının’ korunması amacı ile yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu sebep ile yargıtayın görüşlerinden anlaşılacağı üzere kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiraya verenin barınma hakkının karşı karşıya gelmesi durumunda kiracının barınma hakkının ağır basacağı ve dava açma süresinin esas sözleşmenin başlangıç tarihi itibari ile belirlenmesi yönünde ilke edinmesinin izahının bu olduğu kanaatindeyim.

Ahmet Yavaş
Latest posts by Ahmet Yavaş (see all)