1. Kanun koyucu kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun hükümlerinde düzenlenmiştir. Bu borçlardan birisi de kiracının komşulara saygı gösterme borcudur. Yasanın 316. Maddesinin 1. Fıkrasında ‘kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.’ şeklinde kanunlaştırmıştır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya verenin haklarını ne şekilde kullanabileceği sözleşmenin türü, yükümlülüğün ne derecede ihlal edildiği gibi ayırt edici unsurlar ile farklı sonuçlara bağlanmıştır.

2. 316/2 hükmünde yükümlülüğüne aykırı hareket eden kiracıya konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunmak zorundadır. Ancak diğer kira ilişkilerinde (ürün, taşınır, hasılat) kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

3. Görüldüğü gibi kanun koyucu burada yine konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin yapacağı fesih bildiriminde kiracıya 30 günden az olmayacak şekilde önel verilmesi zorunluluğu getirmiştir. Kanun koyucunun genel hükümlerde kanuna koyduğu bu şerh, özel hükümlerde kiraya verene hak düşürücü süreler ile getirilen kısıtlamanın bir başka örneğidir.

4. Bununla birlikte yine aynı maddenin 3. Fıkrasında kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir hükmün havidir. Görüldüğü üzere kanun koyucu kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının yükümlülüğüne yerine getirmemesinin komşular açısından çekilmez olması durumlarında kiraya verenin kiracıya süre vermeksizin sözleşmeyi fesih etme yetkisi vermiştir.

5. Yukarıda kısaca izah edilen noktalardan anlaşılacağı üzere kanunu açık ve anlaşılabilir metninden iki noktaya dikkat edilmesi gerektiği anlaşılmaktadır. İlki kira sözleşmesinin türü ikincisi kiracının yükümlülüğünü yerine getirmemesi sonucunun katlanılamaz hale geldiğinin tespiti. Bu hususta sözleşmenin türünün tespiti zaten oldukça kolaydır. Ancak kanunda açıkça hangi hal ve hareketlerin kiracıya süre verilmesinin yararsız olacağının ve aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması anlamına geleceğinin tespitini yüksek yargı kararlarından anlaşılacaktır.

6. Yargıtay’ın bu husustaki yerleşik uygulamalarından anlaşılacağı üzere kiracının; komşulara karşı hareketlerinin suç teşkil edecek nitelikte olması durumunda, özellikle taraflar arasındaki ihtilafın soruşturma, kovuşturma aşamasında olması ve sonuçlanan ceza muhakemesi sürecinde kiracının üzerine atılı suçu işlediğinin anlaşılması gibi durumlarda Kiraya veren tarafından kiracıya mühlet verilmesinin gerekmediği, komşular açısından kiracının bu eylemlerinin katlanılamaz olduğu yorumunda bulunmaktadır.

“… Kiralanan konut ve çatılı işyeri kira hükümlerine tabidir. Davacı davalının komşulara rahatsızlık verdiğinden ve akde aykırı davranışından dolayı kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacının tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyette beyanda bulunmuşlardır. Öte yandan davacının delil olarak sunduğu Beykoz 2. Sulh Ceza Mahkemesinin 2013/78 E.-546 K. sayılı dosyasında davalı kiracının davacı kiraya verene tehdit suçundan mahkum olduğu anlaşılmaktadır. Davalının bu eylemleri TBK’nın 316/2.maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil eder. Bu gibi durumlarda kiracıya verilecek bir süre yararsız olacağından ve kiracının yukarıda yazılı kanun maddesinde açıklanan yükümlülüğe aykırı davranışı çekilmez bir hal aldığından kiralayanın yazılı bildirimle uyarı zorunluluğu bulunmamaktadır. (Yargıtay 6. HD., E. 2014/8692 K. 2014/11794 T. 3.11.2014)

“Olayımıza gelince; davalının, site sakinlerine yönelik tehdit edici sözler söylediğine ilişkin tanık beyanları ve dosya içeriği nazara alındığında, davalı kiracının eyleminin kiralananı açıktan fena kullanımını oluşturduğu, taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale geldiği, artık davacı kiraya verenden bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesinin beklenemeyeceği ve bu itibarla ihtar gerekmeksizin dava açılabileceği gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/4988 K. 2017/12944 T. 28.9.2017 )

Ve yine benzer nitelikteki kararlar,(Yargıtay 6. HD, E. 2007/11721 K. 2007/13560 T. 10.12.2007) (Yargıtay 6. HD, E. 2010/9991 K. 2011/103 T. 17.01.2011)

7. Yargıtay’ın müstakar içtihatlarından anlaşıldığı üzere kiracının komşulara karşı suç niteliğindeki fiilleri 316/3 maddesi uyarınca kiracıya süre verilmesine gerek bırakmamakta, kiraya verene her zaman sözleşmenin fesih edildiğinin tespiti için ihtar ve dava açma hakkı tanımaktadır.

DAVA AÇMA EHLİYETİ
8. Kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya verendir, bunun yanında kira sözleşmesinin sona ermesini talep ve dava etme hakkı bazı maddelerde kiralananın mülkiyetini elinde bulunduran kişiye de verilmiştir. Bu hak Anayasanın 35. Maddesinde koruma altına alınan ‘mülkiyet’ hakkından kaynaklanmaktadır. Mezkru maddeler Türk Borçlar Kanunun 347, 350 ve 351. Maddelerinden ibarettir. Konumuza esas oluşturan 316. Maddeden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve mecurun tahliyesi talebinde ise kiraya veren ile malik aynı kişi değilse aktif dava ehliyeti yalnızca kiraya verendedir.

9. Zira 316. Madde akde aykırılık hükümleri içerisinde yer alıp, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği nedenine dayanarak sözleşmeni fesih edilmesini isteme talebi yalnızca ‘sözleşmeni taraflarına’ ait olabilecek bir haktır.

FESİH VE TAHLİYE
10. Madde metninde her ne kadar kiraya verenin bildirim ile sözleşmeyi fesih edebileceği düzenlenmiş olsa dahi kiraya verenin yalnızca usulüne uygun şekilde keşide ettiği bildirimle kiracıyı kiralanandan tahliye etmesinde imkan bulunmamaktadır. Bilindiği üzere borçlar yasasının özel hükümlerinde Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi bildirim ve dava yolu ile ikiye ayrılmıştır. Bildirim yoluyla sona ermesi 347 ile 348. maddelerde, dava yolu ile sona ermesi ise 350 ile 356. maddeler arasında düzenlenmiştir.

11. Her ne kadar kira sözleşmelerinin bildirim yolu ile sona ereceği düzenlenmiş olsa dahi yapılan bildirimin yani fesih iradesinin açıklanmasının usule ve kanuna uygun olduğunun tespiti yine hakim eli ile dava yolunda yapılmaktadır. Yani 347. Madde hükümde de, 316/2 ve hatta 316/3 hükmünde dahi ancak fesih iradesinin uygun olduğunun hakim eli ile tespitinde tahliye kararı verilebilmektedir.

12. Bu suret ile 316. Madde hükmüne dayanarak kiracısını mecurdan tahliye etmek isteyen bir kiraya verenin öncelikle TBK 348. Maddesine uygun şekilde hazırlanmış yazılı bildirim ile kiracısına sözleşmeyi fesih ettiğini ve taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğini (316/3) yada 30 günlük önel verilmesi sureti ile akde aykırılığın düzeltilmesini aksi halde mecurdan dava yolu ile tahliye edileceğini izah etmelidir.

13. Görüldüğü üzere kiracının eylemlerinin derecesi yalnızca kiraya verenin yapacağı bildirimin konusu hususunda önem arz etmektedir, her halükarda Sulh Hukuk Mahkemesinde, sözleşmenin kanunda sayılan sebeplerden dolayı fesih edildiğinin ispat edilmesi ve sonucunda fesih bildirimin geçerli olduğunun tespiti, sözleşmenin fesih edildiği bunun sonucu olarak kiracının mecurdan tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir.

Ahmet Yavaş
Latest posts by Ahmet Yavaş (see all)